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Diário Oficial Eletrônico do Município de BomSucesso - Lei Municipal Nº 3392/2014
LEI MUNICIPAL Nº 3.691/2021 DE 28 DE DEZEMBRO DE 2021
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“INSTITUI O CONDOMÍNIO DE LOTES, PARA FINS RESIDENCIAIS NO MUNICÍPIO DE BOM SUCESSO, MINAS GERAIS"
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A Câmara Municipal de Bom Sucesso – MG, aprovou e eu, Prefeito Municipal sanciono a seguinte Lei:
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Art. 1º – Fica instituído o condomínio de lotes, para fins residenciais no Município de Bom Sucesso, Minas Gerais, mediante prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, respeitando-se os índices urbanísticos e critérios previstos nesta lei, nas Normas de Ocupação do Território do Município, no Código Sanitário e de Posturas do Município, Plano Diretor e demais normas estabelecidas na legislação competente em vigor, no âmbito municipal, estadual e federal.
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Art. 2º – O Condomínio de Lotes será constituído quando houver partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos sendo que o lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
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I- Considera-se propriedade exclusiva a unidade imobiliária autônoma, dentro da gleba condominial;
\r\n\r\nII- Considera-se área de uso comum aquela que for destinada a construção de vias de circulação interna, áreas verdes, áreas de lazer, portaria, muros, áreas administrativas e demais áreas previstas no projeto, como a infraestrutura básica correspondente ao conjunto de equipamentos de abastecimento de água potável, disposição adequada de esgoto sanitário e drenagem de águas pluviais e iluminação pública.
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§ 1º. A fração ideal de cada condômino será proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
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§ 2º - As edificações em lotes observarão o disposto no Plano Diretor, Código de Obras e nas normas de regência municipal quanto as limitações ao direito de construir e de uso e ocupação do solo.
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§ 3º - Os direitos e deveres dos condôminos deverão ser estabelecidos pela Convenção Condominial, que conterá as normas de convivência que vigerão entre os condôminos, bem como outras limitações edilícias e de uso do solo, observadas as normas municipais de edificação, descritas no Plano Diretor, Códigos de Obras e Posturas do Município.
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§4º - O Condomínio de lotes deve:
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I - Estar cercado com muro em alvenaria, grade ou tela de no mínimo 2 (dois) metros de altura;
\r\n\r\nII - Contar com portaria para controle de acesso;
\r\n\r\nIII - Contar com sistema de coleta de lixo em recipiente próprio, inserido dentro de seus limites territoriais, não sendo permitida, em hipótese alguma, a instalação do recipiente no passeio público ou via pública.
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Art. 3º. Fica vedada a implantação de condomínio de lotes:
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I - Unicamente em área de preservação permanente.
\r\n\r\nII - Em locais em que é proibida a edificação ou o seja inviável ao uso pretendido.
\r\n\r\nIII - Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
\r\n\r\nIV - Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
\r\n\r\nV - Em terrenos com declividade superior a 45% (quarenta e cinco por cento), salvo se condicionado a parecer favorável da equipe técnica do município, mediante estudo apresentado pelo empreendedor.
\r\n\r\nVI - Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
\r\n\r\nVII - Em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
\r\n\r\nVIII - Em áreas que impeçam o acesso a outros bairros ou a bens de particulares, da União, do Estado ou do Município, caso não haja outra forma de acesso, salvo se providenciado o acesso regular as áreas, sem prejudicar a continuidade da malha viária urbana e, em especial, não envolvam sistema viário estrutural da cidade;
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§ 1º - Não poderá haver lote sem acesso a infraestrutura comum dos condôminos.
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Art. 4º - As glebas destinadas a instituir o condomínio de lotes de uso residencial, observar-se-á a área mínima de 20.000,00m² (vinte mil metros quadrados);
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Parágrafo único - As áreas privativas no condomínio de lotes deverão respeitar as seguintes medidas:
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a) Uso residencial com área mínima de lote de 700,00 m² (oitocentos metros quadrados), sendo que a testada não poderá ter dimensão menor que 10,00m (dez metros);
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Art. 5º - Não haverá nos limites internos área pública ou equipamentos públicos e comunitários dentro do condomínio de lotes que tem natureza particular, sendo que as unidades privativas e áreas comuns, como vias de circulação internas, os muros, grades ou telas, as guaritas e portarias, áreas de lazer e obras de infraestrutura, presentes no condomínio de lotes pertencerão aos condôminos.
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Parágrafo único: Deverão ser transferidas ao Município as áreas públicas destinadas à implantação de equipamentos comunitários, que deverão estar integralmente fora dos limites da área condominial, em área livre e edificável, no percentual de 5% da área total do empreendimento;
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Art. 6º - O projeto do Condomínio de Lotes, para ser aprovado pela Municipalidade, primeiro, deverá ser submetido à viabilidade e diretrizes estabelecidas pelo Município, por meio da Secretaria de Obras - Setor de Engenharia, bem como licenciamento ambiental municipal e caso necessário, licenciamento ambiental estadual e/ou federal no que tange aos aspectos ambientais.
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§ 1º: A documentação do projeto urbanístico do condomínio de lotes, encaminhado para aprovação, deverá constar:
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I - Requerimento que informe o tipo de uso a que o empreendimento se destinará;
\r\n\r\nII - Projeto do condomínio, contendo:
\r\n\r\na) Delimitação da gleba ou área que se instalará o condomínio;
\r\n\r\nb) Altimetria da gleba, com curvas de nível;
\r\n\r\nc) Estudo de declividade;
\r\n\r\nd) Localização de áreas de risco geológico, se houver;
\r\n\r\ne) Subdivisão da gleba ou área em unidades autônomas, com as respectivas localizações, dimensões, áreas e numerações, sendo essencial destacar a área de propriedade exclusiva de cada unidade ou, se for o caso, a área de utilização ocupada pela edificação;
\r\n\r\nf) Indicação das vias confrontantes com a gleba ou área;
\r\n\r\ng) Sistema viário interno com o seu respectivo dimensionamento;
\r\n\r\nh) Localização das áreas de uso comum dos condôminos;
\r\n\r\ni) Localização dos cursos d’água, nascentes, lagoas, áreas alagadiças, inundáveis e vegetação arbórea;
\r\n\r\nj) Indicação e delimitação das faixas de domínio, faixas de segurança, faixas non aedificandi, servidões, áreas de preservação permanente e outras restrições impostas pela legislação que gravem o condomínio;
\r\n\r\nk) Quadro de áreas com indicação do cálculo das propriedades exclusivas e comuns;
\r\n\r\nl) Localização dos arruamentos contíguos a todo o perímetro e a indicação dos acessos viários pretendidos para o empreendimento.
\r\n\r\nm) Título de propriedade e certidão de ônus reais relativos ao imóvel a ser caracterizado como condomínio de lotes;
\r\n\r\nn) Cronograma físico de execução dos serviços de obras de infraestrutura urbana exigida;
\r\n\r\no) Comprovante de pagamento de taxas;
\r\n\r\np) Consulta de viabilidade;
\r\n\r\nq) Memorial descritivo;
\r\n\r\nr) Quadro de áreas privativas e comuns, com o estabelecimento das frações;
\r\n\r\ns) Anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto e execução;
\r\n\r\nt) Plano de Arborização do Condomínio, não inferior a 5% (cinco por cento) da área total destinada aos lotes, no interior do fechamento, para fins de constituição da área verde, constituída de espaços de uso comum com predomínio de vegetação, nativa, natural ou recuperada, indisponíveis para construção de moradias, destinados aos propósitos de recreação, lazer, melhoria da qualidade ambiental urbana, proteção dos recursos hídricos, manutenção ou melhoria paisagística, ressalvado os casos em que o imóvel já possua área verde/manutenção, com área superior ao previsto;
\r\n\r\nu) Demais projetos necessários à aprovação nos termos da legislação vigente.
\r\n\r\nv) Indicação de imóveis existentes, dentro ou confrontando com a área do empreendimento que não serão demolidas.
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§ 3º A execução da infraestrutura básica fica condicionada à apresentação de cronograma pelo empreendedor, sendo que o prazo não poderá ser superior a 02 (dois) anos contados da data de aprovação do empreendimento, podendo ser prorrogado por igual período.
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§ 4º - Se o projeto ainda não estiver aprovado e sobrevier legislação que necessariamente imponha alteração nas condições fixadas nesta Lei, as diretrizes de implantação do condomínio de lotes poderão ser modificadas.
\r\n\r\n§ 5º - O município deverá fiscalizar a implantação das obras, somente expedindo o "HABITE-SE" ou "TERMO DE CONCLUSÃO DE OBRAS" depois de concluída a implantação básica.
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Art. 7º - O incorporador ou o idealizador do empreendimento do condomínio de lotes deverá executar, dentre outras, as seguintes obras:
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a) Abastecimento de água potável;
\r\n\r\nb) Rede elétrica e de iluminação;
\r\n\r\nc) Pavimentação das vias internas;
\r\n\r\nd) Solução quanto ao esgotamento sanitária e seu tratamento;
\r\n\r\ne) Portaria;
\r\n\r\nf) Área de lazer;
\r\n\r\ng) Passeios padronizados;
\r\n\r\nh) Captação de água pluvial;
\r\n\r\ni) Outras obras necessárias conforme justificação técnica para o local ou regramento municipal.
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§ 1º - As áreas comuns de lazer e de recreação destinadas ao condomínio de lotes residencial, serão de uso exclusivo do condomínio, perfazendo um mínimo de 3% (três por cento) da área total destinada aos lotes de áreas privativas.
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§ 2º - Nas vias internas do condomínio de lotes é vedado:
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I - estacionamento de veículos de forma permanente, a título de garagem, devendo cada unidade privativa conter o espaço próprio para guarda de veículos;
\r\n\r\nII - ligação com o sistema viário do Município e seus distritos, exceto a via de comunicação por meio de Portaria;
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§ 3º - As vias internas do condomínio de lotes deverão possuir larguras mínimas, com gabarito mínimo de 10,00m (dez metros), sendo 7,00 m (sete metros) de pista e 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) para cada passeio lateral, respeitando a Lei de Acessibilidade.
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Art. 8º - Instituído o condomínio de lotes, ficarão sob a exclusiva responsabilidade do condomínio, com relação a suas áreas internas, os seguintes serviços:
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I- A manutenção e a conservação das vias de circulação e logradouros, incluindo a pavimentação, até o ponto de ligação com a rede pública, e da sinalização de trânsito;
\r\n\r\nII- Arcar com os custos da coleta de lixo domiciliar com observância dos padrões de coleta seletiva em caçambas apropriadas e sua destinação deverá ser feita em área a ser especificada na aprovação do projeto para a coleta pública;
\r\n\r\nIII- Manutenção das obras para abastecimento de água potável, bem como solução quanto a captação e tratamento de esgoto sanitário, no caso deste serviço não ser efetuado pelo órgão competente ou concessionária de serviço municipal, de drenagem pluvial e de arborização
\r\n\r\nIV - Manutenção de todas as obras destinadas a implantação de área comum dentro do condomínio;
\r\n\r\nV – Implantação e manutenção do sistema de iluminação das vias.
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Parágrafo único - A responsabilidade dos serviços descritos neste artigo se limita à área do condomínio e não isentam os condôminos e as unidades privativas dos respectivos tributos Municipais, Estaduais ou Federais.
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Art. 9º - Para efeitos tributários, cada lote definido como unidade autônoma mencionado no registro do condomínio de lotes constituirá unidade isolada, contribuindo, o proprietário, diretamente com as importâncias relativas aos impostos e outros tributos Federais, Estaduais e Municipais.
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Parágrafo único - Considerando a responsabilidade dos serviços e prestações assumidas conforme descrito no artigo 8º desta Lei, fica estabelecida a isenção do IPTU das áreas comuns dos condomínios de lotes, com exceção daquelas em que houver construções, tais como clubes de lazer, academias, restaurantes, marinas e obras afins, sob as quais incidirá a cobrança dos tributos na forma prevista da Lei Municipal, sendo definida as áreas tributáveis no processo de aprovação de cada empreendimento, devendo o projeto indicar as áreas comuns e o uso ao qual se destina, cabendo a Municipalidade definir sobre quais áreas haverá incidência do IPTU.
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Art. 10 - A Taxa de Fiscalização de Obras Particulares, fundada no poder de polícia do Município, quanto à disciplina de uso do solo, tem como fato gerador a análise de projetos de edificações, fiscalização de obras e de requerimentos relativos ao Licenciamento de Obras Particulares.
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Parágrafo único - São isentos do pagamento da Taxa de Fiscalização de Obras Particulares a realização das seguintes obras em condomínio de lotes:
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I - limpeza, pintura, manutenção e conservação de edificações;
\r\n\r\nII - construção de muros e passeios;
\r\n\r\nIII - construção de barracões destinados à guarda de materiais para obras.
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Art. 11 - A instituição do condomínio de lotes será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, bem como a apresentação de convenção de condomínio.
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I. Após o registro da instituição do condomínio de lotes, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver, representada na forma de percentual.
\r\n\r\nII. As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.
\r\n\r\nIII. Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público.
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Art. 12 - A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.
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Art. 13 - A averbação das edificações fica condicionada ao disposto na legislação vigente.
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Art. 14 - Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
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Art. 15 - Fica autorizado aos loteamentos implantados na área de expansão urbana, localizados às margens da Represa do Funil a optarem pela conversão em condomínio de lotes prevista nesta lei;
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§ 1º- no caso de haver interesse público, poderão ser desafetadas e permutada as áreas para instalação de equipamentos urbanos e comunitários, sistema de circulação e espaços livres de uso, após justa indenização, ou execução de obras de bem comum, em local a ser indicado pelo empreendedor ou pelo município, desde que aprovado por lei específica para cada empreendimento.
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Art. 16 - Aplica-se, no que couber ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício de acordo com o Código Civil e demais legislação estadual e federal, em especial, as disposições da Lei Federal 6766/1979.
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Art. 17 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
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Prefeitura Municipal de Bom Sucesso, 28 de dezembro de 2021.
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Porfírio Roberto da Silva
\r\n\r\nPrefeito Municipal
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